Predaj bytu s hypotékou krok za krokom

„Mám na byte hypotéku, môžem ho vôbec predať?" Môžete — a je to jeden z najbežnejších prípadov predaja. Hypotéka nie je prekážka, len pridáva jedného účastníka: banku, ktorá musí dostať svoje skôr, než sa byt prepíše. Tu je celý postup krok za krokom, s tým, čo sa dá stihnúť rýchlo a čo zdržuje.

Prečo sa byt s hypotékou dá predať

Banka má na byte záložné právo — je zapísané na liste vlastníctva v časti C. Znamená to, že byt sa síce dá predať, ale banka musí súhlasiť s tým, ako sa jej úver vyplatí, a po vyplatení vydá súhlas s výmazom záložného práva. Kupujúci si logicky nekúpi byt zaťažený cudzím úverom, preto sa všetko nastavuje tak, aby banka dostala peniaze ako prvá.

Postup krok za krokom

1. Vyžiadajte si z banky vyčíslenie zostatku. Napíšte, že plánujete predaj, a požiadajte o zostatok úveru ku konkrétnemu dňu (istina, úroky, prípadný poplatok za predčasné splatenie) a o číslo účtu na splatenie. Niektoré banky vydávajú aj formálny súhlas s predajom — pýtajte sa, či ho potrebujete.
2. Dohodnite cenu a podmienky s kupujúcim. Kúpna cena musí pokryť zostatok úveru; ak je vyššia, rozdiel je váš. Ak by bola nižšia, treba rozdiel doplatiť banke z iných zdrojov — pozrite časť nižšie.
3. Kúpna zmluva s presným rozdelením platby. Zmluva určí, koľko ide na účet banky na splatenie úveru a koľko vám. Toto je najdôležitejšia časť zmluvy — nechajte ju právnikovi.
4. Kupujúci uhradí banke. Prevod na účet úveru; banka po pripísaní vydá kvitanciu (potvrdenie o splatení a súhlas s výmazom záložného práva). Pri kúpe cez notársku úschovu posiela peniaze notár podľa zmluvy.
5. Kataster. Podá sa návrh na vklad vlastníckeho práva kupujúceho a návrh na výmaz záložného práva banky. Štandardná lehota je do 30 dní, zrýchlené konanie do 15 dní.
6. Zvyšok kúpnej ceny a odovzdanie. Po vklade dostanete zvyšok kúpnej ceny (alebo ho uvoľní úschova) a byt odovzdáte podľa dohodnutého termínu.

Keď kupujúci platí tiež hypotékou

Najpomalší scenár. Banka kupujúceho si dá byt oceniť, schváli úver a chce si zapísať vlastné záložné právo — no vaša banka tam má stále svoje. Riešenie je štandardné: banka kupujúceho pošle peniaze priamo vašej banke, tá vydá kvitanciu a záložné práva sa v katastri vymenia. Obe banky si vymieňajú dokumenty, čo bežne pridá niekoľko týždňov a závisí od ich ochoty komunikovať. Ak sa ponáhľate, pýtajte sa kupujúceho na financovanie ešte pred rezerváciou.

Keď je zostatok úveru vyšší ako cena bytu

Stáva sa to pri bytoch kúpených na vrchole cien alebo s vysokým úverom. Možnosti: doplatiť rozdiel z vlastných zdrojov, dohodnúť s bankou splátkový kalendár na zostatok po predaji, alebo — ak splátky dlhodobo nezvládate — riešiť to s bankou skôr, než úver zosplatní. V každom prípade platí, že predaj vlastnou cestou je výhodnejší než dražba, po ktorej zostane vyšší dlh.

Čo si pripraviť, aby to šlo za dni

• Úverová zmluva alebo aspoň číslo úveru a kontakt na banku.
• Písomné vyčíslenie zostatku a číslo účtu na splatenie (banka ho vydá na požiadanie).
• List vlastníctva — stačí číslo LV, výpis si stiahneme.
• Vyhlásenie správcu o nedoplatkoch a posledné vyúčtovanie.
• Prehľad ďalších záväzkov na byte (iný úver, exekúcia), aby sa vyplatili naraz.

Ako to prebieha pri výkupe

Banka vyčísli zostatok, my ho vyplatíme priamo pri podpise u notára a rozdiel pošleme vám. Keďže neplatíme hypotékou, odpadá schvaľovanie, posudok aj výmena kvitancií medzi bankami. Komunikáciu s vašou bankou prevezmeme. Celé to spravidla trvá dni, nie mesiace — a zálohu dostanete už pri podpise. Viac na stránke Ako rýchlo.