Nový byt sa vám páči, rezervačná zmluva je podpísaná a v nej dátum, dokedy treba doplatiť. Starý byt medzitým visí na inzeráte a záujemcovia „sa ozvú". Toto je jedna z najčastejších situácií, s ktorými nám ľudia volajú — a jedna z tých, kde rozhoduje kalendár. Tu je, ako si spočítať, čo sa oplatí, a aké máte možnosti.

Najprv si prečítajte rezervačnú zmluvu

Rezervačná zmluva nie je formalita. Zvyčajne určuje: lehotu, dokedy musíte podpísať kúpnu zmluvu alebo zaplatiť, rezervačný poplatok a to, čo sa s ním stane, ak lehotu nestihnete. Pri developeroch poplatok spravidla prepadá; pri predaji od súkromnej osoby to býva rôzne. Tri veci, ktoré si overte hneď:

  • Aký presný dátum je v zmluve a či sa počíta od podpisu, alebo od inej udalosti.
  • Či zmluva umožňuje predĺženie a za akých podmienok (niektorí developeri predĺžia za poplatok).
  • Či máte podmienku „po predaji súčasného bytu" — ak nie, developera vaša situácia nezaujíma.

Spočítajte si, koľko času naozaj máte

Od dátumu v rezervačnej zmluve odpočítajte to, čo predaj starého bytu reálne stojí: nájdenie kupujúceho (týždne), jeho hypotéku (dva až šesť týždňov), kataster (do 30 dní, zrýchlene do 15) a vyplatenie po vklade. Ak vám vyjde, že kupujúceho musíte mať do dvoch týždňov, klasický predaj je lotéria. Podrobne o lehotách píšeme v článku Ako dlho trvá predaj bytu.

Najčastejšia chyba

Čakať na „toho pravého" kupujúceho s nadsadenou cenou a riešiť to, až keď do termínu zostávajú dva týždne. Vtedy už zostáva len zlacniť pod tlakom alebo prísť o rezerváciu — obe možnosti stoja viac než včasné rozhodnutie.

Možnosť 1: Preklenovací úver

Banka vám požičia na doplatenie nového bytu s tým, že úver splatíte z predaja starého. Výhoda: nemusíte predávať pod tlakom. Nevýhody: schvaľovanie trvá, banka posudzuje váš príjem aj obe nehnuteľnosti, dočasne platíte dve splátky (alebo úrok z preklenovacieho úveru) a ak sa starý byt nepredá rýchlo, náklady rastú. Dáva zmysel, keď máte dobrý príjem a byt v lokalite, kde sa predáva rýchlo.

Možnosť 2: Predať starý byt s odloženým odovzdaním

Predaj a sťahovanie nemusia byť v ten istý deň. V kúpnej zmluve sa dá dohodnúť, že byt odovzdáte až po termíne — napríklad mesiac po podpise. Peniaze máte skôr, býva sa ďalej. Háčik: kupujúci s hypotékou a jeho banka takéto podmienky nie vždy akceptujú a čas na hľadanie kupujúceho stále beží.

Možnosť 3: Výkup s peniazmi do termínu

Ak je do termínu doplatku málo času, výkup je najistejšia cesta: predbežnú cenu poviete ešte počas telefonátu, záväznú ponuku dostanete do 24 hodín od obhliadky a peniaze do 7 dní — bez čakania na schválenie cudzieho úveru. Odovzdanie bytu nastavíme až po vašom sťahovaní. Cena je pod trhovou; to je to, čo za istotu a tempo platíte. Preto radíme porovnať: koľko by ste stratili prepadnutím rezervácie a stresom, a koľko je rozdiel medzi trhovou cenou a ponukou.

Ako sa rozhodnúť: tri otázky

  1. Koľko týždňov do termínu? Viac ako tri mesiace: skúste klasický predaj s reálnou cenou. Menej ako šesť týždňov: preklenovací úver alebo výkup.
  2. Schváli mi banka preklenovací úver? Opýtajte sa hneď — odpoveď trvá dni a rozhodne o možnostiach.
  3. Koľko ma stojí prepadnutie rezervácie? Poplatok, prípadne strata bytu, ktorý sa vám páči. Ak je to viac než rozdiel medzi trhovou cenou a ponukou výkupu, rozhodnutie je jasné.

Čo si pripraviť

  • Rezervačnú zmluvu (dátumy a podmienky poplatku).
  • List vlastníctva starého bytu — stačí číslo LV.
  • Ak je na starom byte hypotéka: vyčíslenie zostatku z banky.
  • Predstavu o termíne sťahovania, aby sme nastavili odovzdanie.

Zavolajte s rezervačnou zmluvou v ruke — počas hovoru si spolu spočítame, či to stíhate klasickým predajom, alebo či dáva zmysel ponuka do 24 hodín. Kedy sa výkup oplatí a kedy nie, píšeme aj na stránke Kedy sa oplatí.

Prepadne rezervačný poplatok, ak nestihnem predať starý byt?

Závisí od rezervačnej zmluvy. Väčšina developerov a predávajúcich si ponecháva rezervačný poplatok (bežne tisíce eur), ak kupujúci v dohodnutej lehote nepodpíše kúpnu zmluvu alebo nezaplatí. Prečítajte si presne, čo je podmienka a dokedy — a rokujte o predĺžení skôr, než lehota uplynie.

Čo je preklenovací úver a kedy dáva zmysel?

Krátkodobý úver, ktorým banka preklenie obdobie medzi kúpou nového a predajom starého bytu; splatí sa z predaja. Dáva zmysel, ak ho banka schváli včas, zvládnete dočasne dve splátky a starý byt sa predá v rozumnom čase. Ak sa nepredá, úrok beží ďalej.

Dá sa starý byt predať, ale odovzdať až po sťahovaní?

Áno. Termín odovzdania je vecou dohody v kúpnej zmluve. Pri výkupe bežne nastavíme odovzdanie až po tom, čo sa presťahujete do nového bytu, a peniaze máte pritom už na účte.