„Za koľko to predám?" je prvá otázka. Druhá, na ktorú sa ľudia pýtajú menej a mrzí ich to viac, znie: „Ako dlho to bude trvať?" Odpoveď závisí od cesty, ktorú si vyberiete — a rozdiely nie sú v dňoch, ale v mesiacoch. Tu je, kde sa čas pri predaji bytu naozaj stráca a čo sa s tým dá robiť.
Predaj bytu má vždy rovnaké kroky
Nech predávate akokoľvek, prejdete tým istým: príprava a cena, hľadanie kupujúceho, dohoda a rezervácia, financovanie kupujúceho, kúpna zmluva, vklad do katastra, vyplatenie a odovzdanie. Líši sa len to, kto koľko z toho urobí a ako dlho ktorý krok trvá.
Kde sa stráca najviac času
- Hľadanie kupujúceho. Inzerát, fotky, obhliadky, vyjednávanie. Pri reálnej cene týždne, pri nadsadenej mesiace. Prvé dva týždne inzerátu rozhodujú — potom sa byt „okuká" a záujem klesá.
- Hypotéka kupujúceho. Najväčší zdroj zdržania. Banka potrebuje znalecký posudok, schválenie, podpis úverovej a záložnej zmluvy a zápis záložného práva v katastri. Bežne dva až šesť týždňov — a môže skončiť zamietnutím, po ktorom hľadáte znova.
- Kataster. Návrh na vklad vlastníckeho práva vybaví kataster do 30 dní, v zrýchlenom konaní do 15 dní za vyšší poplatok. Chyba v zmluve znamená prerušenie konania a ďalšie týždne.
- Vyplatenie. Peniaze idú spravidla cez notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu a uvoľnia sa až po zápise v katastri. Pri hypotéke kupujúceho posiela banka peniaze až po zápise svojho záložného práva.
- Odovzdanie. Prepis energií, správca, odovzdávací protokol. Pár dní, ak je všetko pripravené.
Tri cesty, tri rôzne časy
| Inzerát svojpomocne | Realitná kancelária | Výkup | |
|---|---|---|---|
| Nájdenie kupujúceho | týždne až mesiace | týždne až mesiace | kupujúci ste našli — my |
| Financovanie | hypotéka kupujúceho, 2–6 týždňov | hypotéka kupujúceho, 2–6 týždňov | vlastné peniaze, 0 dní |
| Riziko, že kupujúci odpadne | vysoké | stredné | ponuka je záväzná |
| Obhliadky | opakované | opakované | jedna |
| Peniaze na účte | 3 – 9 mesiacov | 2 – 6 mesiacov | dni až 2 týždne |
| Cena | trhová, ak sa kupujúci nájde | trhová mínus provízia | pod trhovou |
Posledný riadok je dôležitý a nebudeme ho skrývať: rýchlosť má cenu. Výkup je pre situácie, keď rozhoduje čas alebo istota — nie pre niekoho, kto má pol roka a chce z bytu vyťažiť maximum.
Priemer skresľujú byty, ktoré sa predajú za dva týždne, aj tie, ktoré visia na inzeráte rok s nadsadenou cenou. Reálne rozhoduje cena od prvého dňa: byt ocenený správne sa predá v prvej vlne záujmu, preceňovaný postupne zlacnie a aj tak sa predá neskôr a horšie.
Ako predaj zrýchliť, nech idete akoukoľvek cestou
- Doklady pripravené vopred: list vlastníctva (stačí číslo LV), vyhlásenie správcu o nedoplatkoch (pri predaji bytu ho kupujúci potrebuje), doklady k hypotéke, pri družstevnom byte potvrdenie z družstva.
- Reálna cena od začiatku. Pozrite si, za koľko sa podobné byty v okolí naozaj predali, nie za koľko sa inzerujú.
- Zmluva od právnika. Chybný návrh na vklad je najčastejší dôvod prerušenia katastrálneho konania.
- Kupujúci bez úveru alebo s už schválenou hypotékou. Pýtajte sa na to hneď na obhliadke.
- Zrýchlené konanie na katastri, ak sa ponáhľate — vyšší poplatok sa vráti v ušetrených týždňoch.
Ako to vyzerá pri výkupe
Zavoláte, povieme predbežnú cenu ešte počas hovoru. Obhliadku spravíme zvyčajne v ten istý deň a do 24 hodín od nej dostanete záväznú písomnú ponuku. Zmluvy pripraví náš právnik, podpisujeme u notára, zálohu dostanete pri podpise a zvyšok kúpnej ceny hneď po povolení vkladu — spravidla do 7 dní od dohody. Podrobný priebeh hodinu po hodine je na stránke Ako rýchlo.
Ako dlho trvá vklad do katastra?
Kataster o návrhu na vklad rozhoduje v štandardnej lehote do 30 dní. Za vyšší správny poplatok sa dá požiadať o zrýchlené konanie s lehotou do 15 dní. Elektronické podanie je lacnejšie a prípadné chyby v zmluve konanie predĺžia — preto sa oplatí mať zmluvu od právnika.
Prečo predaj kupujúcemu s hypotékou trvá tak dlho?
Banka kupujúceho potrebuje znalecký posudok, schválenie úveru a podpis úverovej a záložnej zmluvy, čo bežne trvá dva až šesť týždňov. Peniaze pošle až po tom, čo kataster zapíše jej záložné právo. Ak žiadosť neschváli, ste na začiatku.
Čo najviac zrýchli predaj bytu?
Pripravené doklady (list vlastníctva, vyhlásenie správcu o nedoplatkoch, doklady k hypotéke), reálna cena od začiatku a kupujúci, ktorý nepotrebuje úver. Pri výkupe sú všetky tri podmienky splnené naraz, preto sa dá dostať k peniazom v dňoch.
